Fuente: Lency Alcántara/lency_alcantara@hoy.com.do
En el marco de la conmemoración del Día Mundial del Hábitat, el ingeniero civil y desarrollador inmobiliario Leandro Leonardo advirtió que uno de los principales retos para disminuir el déficit habitacional en República Dominicana es el elevado costo financiero de la construcción, un factor que afecta de manera considerable el precio final de las viviendas.
Según un análisis realizado por el especialista, en una vivienda de bajo costo valorada en RD$3.5 millones, entre RD$300,000 y RD$400,000 del precio total corresponden exclusivamente al financiamiento puente que los desarrolladores deben asumir durante los 18 a 24 meses que dura la ejecución de la obra.
Leonardo afirmó que las políticas enfocadas únicamente en subsidiar la demanda mediante bonos para compradores resultan insuficientes para frenar el aumento de los precios si no se reduce de forma estructural el costo del capital usado por los constructores.
Esta situación se presenta en un contexto de incremento sostenido en los costos de construcción en el país. Según el Índice de Costo Directo de la Construcción de Viviendas (ICDV), que mide la evolución de los costos de edificación en Santo Domingo, los distintos tipos de viviendas han mostrado una tendencia al alza durante los últimos años, especialmente desde 2020, cuando el sector experimentó fuertes aumentos y episodios de alta volatilidad en materiales, mano de obra y servicios especializados.
El informe indica que insumos esenciales para la construcción, como acero, materiales eléctricos, combustibles, hormigones, pinturas y subcontratos de terminación, han registrado incrementos significativos en sus índices de costo.
Entre los elementos con mayores aumentos destacan los alambres eléctricos, cuyos índices superan más de cuatro veces su valor base, así como materiales de acero, terminaciones y servicios especializados empleados en edificaciones multifamiliares.
Asimismo, el ICDV refleja una tendencia creciente en los costos de mano de obra, maquinarias y herramientas; factores que, sumados a las tasas de financiamiento de los proyectos, continúan presionando al alza el precio final para los compradores.
El especialista indicó que, frente a un déficit habitacional estimado en más de 1.4 millones de viviendas, República Dominicana podría adoptar mecanismos de financiamiento exitosamente implementados en países como Brasil, México y Colombia.
Explicó que Brasil utiliza el Fondo de Garantía del Tiempo de Servicio (FGTS) para inyectar liquidez al sector y aplica el crédito asociativo, mediante el cual la hipoteca del comprador se desembolsa progresivamente conforme avanza la construcción. Por su parte, México emplea la Sociedad Hipotecaria Federal como banca de segundo piso para canalizar créditos puente a menores costos, mientras Colombia ha impulsado la oferta habitacional con esquemas de titularización hipotecaria y coberturas sobre tasas de interés.
Para el caso dominicano, Leonardo propone aprovechar el marco jurídico vigente establecido por la Ley 189-11 sobre Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso, utilizando parte de los recursos provenientes de los fondos de pensiones, que superan los RD$1.2 billones, para implementar cinco medidas estratégicas.
Entre las propuestas se encuentran la titularización masiva de carteras hipotecarias para viviendas económicas, la creación de líneas accesibles de crédito puente, el desembolso gradual de subsidios basado en hitos constructivos, la agilización del pago del bono ITBIS y la implementación del crédito asociativo para que las entidades financieras liberen recursos hipotecarios durante la etapa constructiva.
Según el experto, estas iniciativas permitirían canalizar el ahorro institucional hacia instrumentos respaldados por activos reales, reducir los costos productivos de viviendas y aumentar significativamente la oferta habitacional con la meta de alcanzar hasta 100,000 soluciones residenciales construidas anualmente.
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